房贷期限现已调整至40年。8月28日，央行与金融监管总局联合发布通知，个人住房贷款的最长期限从30年延长至40年，这是自1999年以来的首次变动。消息迅速在社交媒体上引发热议，许多人想着每月的还款会减少多少。然而，实际上并不那么简单。虽然这一政策已开始实施，部分银行也开展了申请流程，但却对贷款者的年龄设定了隐性门槛，导致部分人被排除在外。此外，上海的一些银行也悄然开启了对存量房贷的延期申请，但其规则较为复杂。

以100万元的贷款为例，在当前利率3.5%的情况下，30年的月供约为4490元，而40年的月供约为3854元，月供减少了636元，年省约7600元。看似不多，但若当利率回升至5%以上，月供的差距将显得尤为明显。然而，月供越低，总支付的利息则越高，40年贷款的总利息约85万元，较30年的61.7万元多出23万元。这反映出政策的核心思路：以时间换取现金流的宽松。

新购房者现在可以申请40年的期限，但能否获批依然取决于具体协商以及房屋的使用年限。此外，政策还包括在项目竣工后再开始还贷的“先收房再还贷”措施，这两个政策的实施意在减轻月供压力，同时防范烂尾楼。

在存量房贷方面，沪上部分银行已允许办理延期，但有两项限制条件：延期时间不得超过原贷款时间的一半，且总时限不得超过40年。因此，原贷款30年的客户只能延长10年。而这一政策的执行情况在不同银行可能会有所差异。

从投资者角度看，这一政策对房地产股影响明显，房地产板块出现大幅上涨，购房的门槛降低理论上能够吸引更多观望者入场，但实际销售情况还有待观察。

争议在于指定的年龄门槛。多家银行规定贷款人年龄与贷款期限总和不超过75年，意味着若想申请40年贷款，贷款人需在35岁以下。按此计算，35岁指的是1991年出生。而实际上，许多真正有购房需求的中年人往往超过此年龄。政策虽然对年轻人较为有利，但存量房贷的情况有所不同，若当年贷款时不超过35岁，即使目前年纪已超过40岁，仍有资格申请延期至40年。

涉及年龄与贷款期限的标准各地差异较大，部分银行采用的标准更为宽松，这反映了银行在风控方面的自主权。在房贷业务普遍不景气的背景下，40年房贷的推出，也成为银行寻求新增长点的方式。

回顾历史，中国并非第一次延长房贷期限。在1997年，最长期限为20年，1999年又延长至30年。如今，再次延长至40年，背后是房地产市场由快速增长步入平稳发展，居民月供压力亟待缓解。虽然历史不会完全重演，但政策调整的背景与逻辑仍然有迹可循。全球范围内，从某种程度上看，40年的贷款期限并不鲜见。